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Vendre pour acheter sans tracas

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Article par Émilie Corriveau / Photo par Michaël Monnier @ Le Devoir


Comme des milliers de Québécois l’ont fait cette année, vous comptez vendre votre propriété pour en acheter une autre ? Même si vous n’en êtes pas à votre première acquisition, sachez qu’une telle chaîne de transactions pourrait vous réserver son lot de surprises. Question de vous éviter le pire, Le Devoir a concocté un résumé des éléments à prendre en considération lorsqu’on se lance dans une telle aventure.

Faire ses devoirs convenablement

Comme dans le cas d’un premier achat, l’une des choses les plus pertinentes à faire lorsque vous vous apprêtez à procéder à une transaction en chaîne est d’obtenir une préqualification hypothécaire, et ce, même si par le passé, vous avez déjà contracté une hypothèque.

« Il y a beaucoup d’acheteurs qui tiennent pour acquis que parce qu’ils ont déjà eu une hypothèque, on va leur en donner une autre, confie Sylvie Rousson, courtière hypothécaire chez Multi-Prêts. Ce n’est pas toujours vrai. Les règles hypothécaires changent avec les années et ça se peut que ce soit plus compliqué la deuxième fois. »

Fait important, il faut savoir que certaines institutions offrent des préqualifications basées sur des déclarations verbales des emprunteurs. Or, ces dernières ne constituent pas de véritables garanties d’obtention de prêt.

« Il faut vraiment fournir ses documents d’avance, même si on trouve qu’il y en a beaucoup, insiste-t-elle. Si on veut obtenir une préqualification en béton assortie d’un taux d’intérêt garanti, c’est nécessaire, et s’il y a un problème, on aime toujours mieux le savoir à ce moment-là qu’après avoir fait une offre d’achat. »

Une promesse d’achat intelligente

Qui dit transactions immobilières en chaîne dit aussi promesses d’achat. Comme celles-ci constituent des contrats légaux qui lient les parties, il importe de leur accorder une grande attention.

« Une fois qu’une promesse d’achat est acceptée par les deux parties, elle engage les signataires à respecter les conditions qui y sont inscrites et à faire tout ce qu’ils peuvent, et en toute bonne foi, pour conclure la transaction », précise Alexandre Dumas, courtier immobilier chez Royal LePage.

Quatre éléments de la promesse d’achat méritent une attention particulière, car ils pourraient causer des soucis : les inclusions, les conditions préalables à la vente, les dates de signature de l’acte de vente chez le notaire et de prise de possession de la propriété, ainsi que les délais impartis à l’acheteur pour fournir une preuve de financement et faire inspecter l’habitation par un professionnel.

Les délais accordés à l’acheteur pour obtenir son financement sont souvent d’une dizaine de jours ; ceux pour faire inspecter la propriété, d’une semaine. Comme il ne s’agit pas de jours ouvrables, ils laissent peu de temps aux emprunteurs pour faire leurs démarches.

« Les délais sont courts parce qu’on ne veut pas geler la propriété trop longtemps sur le marché, précise M. Dumas. Dès qu’on a signé la promesse d’achat, il faut faire les démarches auprès de la banque et de l’inspecteur. »

Pour éviter de mauvaises surprises, il est conseillé de demander plus de temps pour obtenir du financement lorsque la signature de la promesse d’achat a lieu pendant les périodes de vacances.

Prêter attention aux délais

Les délais entre les transactions sont également très importants à considérer. « Pour toute transaction immobilière, le notaire reçoit et gère les sommes nécessaires à l’acquisition de la propriété par l’acheteur dans son compte en fidéicommis afin de protéger les parties. C’est seulement une fois que l’acte de vente est dûment publié au Registre foncier que ces sommes peuvent être déboursées par le notaire », indique Me Nikolina Vulic, notaire.

Or, ce processus prend généralement entre vingt-quatre et quarante-huit heures ouvrables. Si vous avez besoin de l’argent de la vente de votre propriété pour en acheter une autre, gardez donc bien en tête que les fonds ne seront pas disponibles tout de suite après la signature de l’acte de vente.

Sachez également qu’avant de procéder à la deuxième transaction, vous devrez déposer le chèque reçu pour la vente de votre demeure dans votre compte, puis obtenir une traite bancaire que vous remettrez au notaire lors de la signature de l’acte de vente. Le tout prendra au moins trois jours.

Il est parfois possible d’accélérer le processus. Si les notaires sont d’accord, ils pourront procéder par virement électronique, mais des frais supplémentaires vous seront facturés.

« Il est donc prudent de laisser une semaine ou plus entre les deux transactions afin d’éviter tout problème lié aux délais », commente Me Vulic.

Malheureusement, il n’est pas rare que les délais inscrits dans la promesse d’achat ne puissent être respectés. Il suffit qu’une des parties rencontre un problème pour que tous les intervenants soient touchés. Dans ces cas-là, il est possible que vous soyez obligé de repousser votre date d’occupation et de vivre avec les désagréments que cela cause.

« C’est un peu comme la congestion sur l’autoroute : il suffit qu’une personne ait un accident pour que tout le monde soit affecté. Même si c’est désagréable, il est préférable de mettre de l’eau dans son vin et d’essayer de s’entendre. S’engager dans un débat judiciaire pour des questions de délais de quelques semaines, c’est toujours très coûteux et ce n’est pas recommandé », estime Jonathan Pierre-Étienne, avocat chez Grondin Savarese Legal inc.

Ne pas négliger l’inspection

Si vous vendez avant la date d’échéance de votre terme hypothécaire, votre prêteur vous imposera sûrement une pénalité. Si vous comptez faire affaire avec la même institution financière pour votre achat, il est possible qu’elle décide de l’éponger, mais ce n’est pas toujours le cas.

« Il est fréquent que des institutions proposent des taux pondérés à leurs clients pour éviter une perte. Elles offrent un taux d’intérêt qui est supérieur au marché, mais en échange, elles effacent la pénalité. Ce n’est pas toujours avantageux, il faut faire le calcul », recommande Sylvie Rousson.

Sauf exception, vous devrez prévoir des frais pour l’inspection de la propriété que vous comptez acquérir. Ceux-ci varieront selon la localisation et la typologie de l’habitation.

« Ne pas procéder à l’inspection afin d’économiser n’est pas recommandé, note Me Pierre-Étienne. C’est ce qui permet de prévenir et de connaître les problèmes de notre “coup de coeur”. C’est toujours mieux de dépenser en amont qu’en aval. Si on se retrouve avec des vices, cachés ou non, il faudra les qualifier. L’inspection peut jouer un rôle important sur l’établissement de cette connaissance. »

Même si vous faites inspecter votre future propriété, il se peut que votre prêteur vous demande de la faire évaluer pour en confirmer la valeur marchande. Certaines institutions financières acceptent d’assumer les frais d’évaluation, d’autres non. Il est important de vous renseigner.

Également, si vous comptez contracter un prêt hypothécaire et que vous ne prévoyez pas de verser une mise de fonds égale ou supérieure à 20 % du prix d’achat de l’habitation, votre prêteur exigera une assurance prêt de la SCHL. Le coût de cette dernière prendra la forme d’une prime qui sera versée en une seule fois ou ajoutée au montant du prêt et incluse dans les versements hypothécaires.

En outre, pour tout achat de propriété, vous devrez payer un droit de mutation immobilière. Celui-ci est exigible par toutes les municipalités de la province lors du transfert d’un immeuble. Il est payable en un seul versement.

Prévoir les coûts

Les transactions immobilières en chaîne nécessitent une soigneuse planification des dépenses, car ces dernières sont en général nombreuses.

Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, vous devrez prévoir des frais de commission variant entre 4 % et 6 % du prix de vente de votre propriété. N’oubliez pas d’ajouter les taxes, car la surprise pourrait être de taille si vous omettez de le faire.

Chez le notaire, comme vendeur, vous devrez assumer des frais associés à la vente de votre propriété, car vous avez l’obligation d’offrir des titres clairs aux acheteurs. Vous devrez donc débourser de l’argent pour l’obtention des états de compte de la part de tout créancier hypothécaire et le remboursement des dettes le cas échéant. Une fois l’acte de vente publié, il vous faudra encore payer pour l’émission des chèques destinés à rembourser les créanciers, ainsi que pour les frais de radiation de toute charge publiée au Registre foncier contre l’immeuble, l’obtention des états de compte pour les taxes foncières et la confirmation d’acquittement des charges afférentes à une copropriété.

Comme acheteur, vous serez responsable des frais associés à l’achat de la propriété. Vous devrez donc payer pour l’ouverture et la tenue du dossier, l’examen des titres, l’analyse du certificat de localisation, la réception des fonds nécessaires pour la transaction et la gestion des fonds dans le compte en fidéicommis.

Selon les dates auxquelles auront lieu les transactions, il est possible que vous deviez verser un certain montant à l’acheteur de votre propriété ou encore, au vendeur de l’habitation dont vous ferez l’acquisition pour payer votre juste part des taxes foncières et des charges afférentes à une copropriété. Les notaires feront le calcul au prorata journalier.

Il est également probable que vous ayez à assumer les frais relatifs à la production d’un certificat de localisation. Généralement, la promesse d’achat stipule que le vendeur doit fournir à l’acheteur ce document, définissant la situation actuelle de l’immeuble. Si ce dernier n’est pas conforme, c’est le vendeur qui assume les frais de la démarche. Si en revanche l’acheteur tient à obtenir un nouveau certificat, mais qu’il ne peut démontrer aucune modification par rapport à celui remis par le vendeur, c’est lui qui doit payer les honoraires de l’arpenteur-géomètre.

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