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Réussir en immobilier sans argent ni crédit

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Yvan Cournoyer, Les Affaires

Il ne se passe pas une journée sans qu’on me demande comment investir en immobilier quand on a un dossier de crédit peu reluisant et peu d’argent à investir, ou pas du tout.

Ma réponse est presque toujours la même. Utilisez l’argent des autres ou encore le crédit des autres. Simpliste comme réponse, mais ce sont là les seules options, à moins de prendre le temps nécessaire pour économiser la mise de fonds requise. Ce qui pourrait être long si on se fie aux habitudes d’épargne des gens.

Ne vous trouvez pas d’excuses pour retarder votre investissement. Voici quelques pistes de solution pour accélérer les choses.

Utilisez l’argent des autres

Croyez-vous que ceux et celles qui réussissent en immobilier le font en injectant leurs propres fonds? Gardez à l’esprit que plus les transactions sont d’envergures, plus les investisseurs font appel à du financement créatif. Voici quelques sources de financement.

Le «love money»

Bien de gens débutent en affaires avec l’argent d’un parent ou d’un ami. On parle alors de «love money». Utiliser l’argent de quelqu’un qui vous fait confiance et qui de surcroît n’exigera pas de garantie en échange de l’argent qu’il vous prête. Le prêt est uniquement basé sur la confiance que la personne vous témoigne.

 

Cognez à la porte des prêteurs privés corporatifs

Voici des intervenants qui vous seront fort utiles lorsque viendra le moment de trouver de l’argent. En effet, les prêteurs privés s’avèrent des alliés importants en immobilier.

Ils peuvent prêter de leur argent en échange bien sûr d’un rendement et d’une garantie hypothécaire de premier ou de second rang sur un immeuble que vous possédez déjà ou encore sur celui que vous êtes sur le point d’acheter.

Leur prise de décision est nettement plus rapide que les banques, leurs critères sont plus flexibles et ils sont souvent prêts à prendre un peu plus de risques que les banques. Ce qui est tout à votre avantage.

Vous devriez considérer les prêteurs privés comme des associés dans vos transactions. Des intervenants qui vous permettront de réaliser de profits en échange d’une partie de ces derniers, que ce soit sous forme d’intérêt perçu ou de frais divers.

Toutefois, soyez prudent. Vous constaterez que le montant d’intérêt que vous devrez leur verser grimpera rapidement, les taux du marché peuvent avoisiner les 10% à 20%. Faites biens vos calculs. Dites-vous qu’il est toujours préférable d’obtenir 50% d’un rendement que 100% de rien? C’est ce que vous devez garder à l’esprit quand vous démarrez sans capital et sans accès au crédit bancaire.

 

Tournez-vous vers un prêteur privé personnel

Vous connaissez un ami, un parent, une connaissance qui a de l’équité sur une propriété par exemple? Comme ont dit dans le jargon, de nombreuses personnes ont de l’argent qui dort dans leur propriété. Elles ont une maison libre de dettes et ne pensent pas à utiliser cet actif et à le faire fructifier.

Et si vous leur offriez un taux d’intérêt de quelques points de pourcentage de plus pour emprunter sur leur maison, leur condo, leur chalet? Elles empruntent sur une marge hypothécaire à 4%, par exemple, et elles vous prêtent par la suite à du 6%. Une situation gagnant-gagnant. Un excellent moyen d’obtenir les liquidités manquantes pour mener à terme votre prochain projet immobilier.

 

Trouvez un endosseur

Par le passé, vous avez mal géré le crédit que vous avait été accordé les banques et celles-ci ne vous font plus confiance? Peut-être qu’une personne de votre entourage accepterait de vous endosser, de se porter garant au cas où vous feriez défaut. Évidemment, si vous faites appel à un endosseur, redoublez de prudence, car c’est votre relation avec l’endosseur qui est en jeu.

 

Le vendeur pourrait-il vous financer?

Le vendeur peut s’avérer une autre source de financement pour vous. En effet, lors de la vente d’un immeuble, il est possible que le vendeur accepte de demeurer en solde de prix de vente, communément appelée dans le jargon, en «balance de vente».

Au lieu de toucher la totalité de l’argent qui lui revient lors de la vente, le vendeur en touche une partie et l’autre partie lui est due selon les conditions et modalités de paiement que vous aurez négociées avec lui.

Supposons qu’un vendeur possède un immeuble entièrement payé et qu’il accepte de vous le vendre pour 500000 $. Sans le solde de prix de vente ne s’applique, le notaire remettra au vendeur 500 000$, si l’on fait abstraction de divers frais reliés à la vente.

Si une entente est intervenue à l’effet que le vendeur vous consent un solde de prix de vente, disons 50 000 $, et bien le vendeur touchera 450 000 $ chez le notaire et un autre 50000 $ dans le temps, selon l’entente que vous aurez négociée avec lui.

Vous pourriez par exemple lui rembourser les 50 000 $ en question d’ici la prochaine année, d’ici les trois ou cinq prochaines années. Tout dépend des besoins et de la flexibilité du vendeur.

 

Monnayez vos trouvailles avec des associés

Que diriez-vous de devenir un expert en recherche d’aubaines et de monnayer le temps que vous consacrez à la recherche? Vous trouvez l’immeuble, l’administrez et en échange, vous recevez une participation en devenant partenaire.

Ces solutions sont utiles aussi pour les investisseurs qui possèdent du capital. Un jour ou l’autre vous devrez utiliser les liquidités de quelqu’un d’autre, soit parce que vos projets prendront de l’ampleur, soit parce que vous aurez détecté plus d’une aubaine en même temps, soit parce que les banques ne voudront plus vous prêter à cause de vos ratios d’endettement.

Votre créativité fera des miracles! Développez-là.

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