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Rénover: avec ou sans locataires?

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Article par ANDRÉ DUMONT @ La Presse


Satisfaction des locataires, dépenses entièrement déductibles, aucune perte de revenu locatif: il y a plusieurs avantages à exécuter des travaux de rénovation en présence de locataires. Pour les plus gros chantiers, cependant, mieux vaut attendre que le logement soit vacant.

Alexandra Troubetzkoy et son mari sont propriétaires d’un quintuplex dans Rosemont. En cinq ans, ils ont réalisé deux projets de rénovation.

Quand un locataire est parti à la fin de son bail, ils ont entrepris de refaire à neuf une salle de bains. Les travaux se sont étirés sur deux mois. Ils ont économisé en les faisant eux-mêmes, mais ils ont perdu deux mois de loyer.

À une autre occasion, une future locataire souhaitait que les planchers du logement où elle allait emménager soient sablés et vernis. Puisque le logement doit être vide pour de tels travaux, les deux parties se sont entendues. La locataire a retardé son arrivée d’une semaine, les travaux ont eu lieu, puis elle n’a eu qu’à payer les trois autres semaines du mois.

Ces deux exemples illustrent bien le dilemme auquel font face les propriétaires de logements locatifs. On veut bien faire de l’entretien et des rénovations, mais certains travaux sont trop envahissants pour être exécutés en présence de locataires.

Les travaux réalisés sur un immeuble ou dans un logement loué peuvent procurer un important avantage au moment de préparer sa déclaration de revenus. Selon la nature des travaux, il s’agira de dépenses courantes, qui seront déduites à 100 % des revenus de location. On paie donc moins d’impôts. En l’absence de locataires, le calcul est très différent et beaucoup moins avantageux.

Entretien

Agente de bord et investisseuse immobilière à Montréal et sur la Rive-Sud, Fanny Rooseboom prend le temps chaque année de rencontrer ses locataires pour leur remettre un cadeau de Noël et discuter de leur logement. «S’ils souhaitent un nouveau comptoir ou un nouveau recouvrement de plancher, on en profite pour s’entendre sur la prochaine augmentation de loyer, qui sera de 15 ou 20 $ par mois», raconte-t-elle.

Remplacer un comptoir ou un plancher usé, des toilettes âgées qui coulent en continu ou un meuble-lavabo qui a mal vieilli, voilà autant de petits travaux peu envahissants qui peuvent être réalisés en présence des locataires. Ces derniers apprécieront l’intérêt que porte leur propriétaire à leur logement et seront ravis d’y trouver un peu de neuf.

Changer des fenêtres, réparer et peinturer quelques murs, fixer un nouveau luminaire, réparer une fuite d’eau dans la salle de bains sont d’autres exemples d’entretien que Fanny Rooseboom et son conjoint font en présence de locataires, pour augmenter leur satisfaction et pour tout simplement bien s’occuper de leurs immeubles.

«Quand un logement devient vacant, là c’est le temps de réaliser des travaux majeurs. On strippe la salle de bains, on refait la cuisine au complet», dit Fanny Rooseboom. Au moment de relouer, le loyer sera ajusté en conséquence.

Déductible à 100 % ou pas?

La nature des travaux et l’absence de locataires seront déterminantes au moment de réaliser la déclaration de revenus. À ce sujet, nous avons demandé des précisions à Nicolas Godbout, fiscaliste et planificateur financier chez Impôts Ici. Chaque cas est particulier et peut se prêter à une interprétation différente de la Loi de l’impôt sur le revenu, prévient-il d’emblée. Il vaut mieux chercher conseil auprès d’un fiscaliste.

En général, les propriétaires cherchent à maximiser les dépenses courantes, celles qui pourront être déduites entièrement de leurs revenus locatifs et qui réduiront le profit sur lequel on paie des impôts. Il s’agit ici de dépenses d’entretien général, comme le remplacement de fenêtres désuètes ou de tout matériau brisé ou détérioré.

«Si on ne fait que réparer ce qui est brisé par le temps et qu’on remplace par des matériaux équivalents, alors ce sera vraisemblablement une dépense courante déductible des revenus de l’année en cours.»

«Cependant, si on change ce qui est fonctionnel uniquement pour le mettre au goût du jour, cela peut être interprété comme une dépense en capital qui sera amortissable sur plusieurs années», poursuit-il.

Attention: certaines dépenses courantes devront quand même être capitalisées si elles ne sont pas effectuées dans un logement ou un immeuble «à vocation locative». Le logement doit être loué ou disponible à la location. Un logement en pleins travaux est réputé ne pas être disponible à la location. Les dépenses effectuées pour ce logement ne pourront pas être déduites entièrement des revenus de l’année des travaux. Il s’agira de dépenses capitalisables.

Les travaux qui engendrent des dépenses capitalisables correspondent généralement à une amélioration plutôt qu’à de l’entretien, ou à un ajout. Par exemple, l’ajout d’une terrasse sur le toit ou le remplacement de carreaux de vinyle par des carreaux de céramique.

Les dépenses capitalisables sont en quelque sorte un investissement que réalise le propriétaire. Le changement est durable et procure des avantages à long terme. Ces dépenses seront déduites d’un futur gain en capital lors de la revente. Le propriétaire ne peut pas les déduire intégralement de ses revenus de l’année où elles sont survenues. S’il le désire, il peut les amortir. Plutôt que les déduire en entier l’année des travaux, les déductions s’échelonneront sur de nombreuses années.

Soyez prévenus: si vous faites de grands travaux avec en tête l’objectif de réduire vos profits et payer moins d’impôts l’année des travaux, vous pourriez être dans l’erreur!

«La fiscalité du revenu locatif s’est complexifiée ces dernières années et le gouvernement vérifie très souvent ce type de dépenses avec des interprétations subtiles qui varient selon les faits», prévient Nicolas Godbout. Plutôt que de décider soi-même comment appliquer les déductions reliées à des travaux, il est préférable de demander un avis professionnel.

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