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Quelle mise de fonds pour s’enrichir en immobilier?

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Article par GHISLAIN LAROCHELLE @ Journal de Montréal


Pour l’investisseur immobilier, le pourcentage de la mise de fonds à l’achat d’un immeuble aura une incidence majeure sur la suite des choses.

Dans ma chronique de la semaine dernière, j’abordais la question de la mise de fonds requise à l’achat d’une maison. Cette semaine, j’aborde le sujet sous l’angle de l’immeuble à revenus.

Supposons que vous êtes investisseur immobilier et que vous êtes en quête d’un nouvel immeuble à acquérir. Vous avez deux désirs : d’une part, vous désirez trouver l’immeuble le plus rentable possible. De l’autre, vous souhaitez investir le moins d’argent possible pour en faire l’acquisition.

Autrement dit, vous voulez verser la plus petite mise de fonds possible, puisque de cette façon vous maximiserez votre capacité à devenir propriétaire d’immeubles additionnels, au moment opportun.

Ce qu’il faut savoir, c’est que le montant minimum requis pour la mise de fonds varie selon le type d’immeuble et selon la situation de son propriétaire. Voyons les deux cas de figure possibles, soit ceux de l’investisseur occupant et de l’investisseur non occupant.

L’investisseur occupant

L’investisseur occupant achète un immeuble locatif pour s’y loger. Pour les immeubles de trois et quatre logements, il est possible de devenir propriétaire occupant moyennant une mise de fonds représentant aussi peu que 10 % de la valeur d’acquisition. Le même acheteur qui choisirait de ne pas occuper son immeuble de trois ou quatre logements devrait verser une mise de fonds de 15 %, avec une assurance prêt hypothécaire SCHL, ou de 20 % en financement régulier.

Dans une perspective d’enrichissement, il est tout à fait logique de verser la plus petite mise de fonds possible, soit 10 %. Vous pourriez ainsi conserver un maximum de fonds pour acquérir, plus tard, un autre immeuble, puis un autre et ainsi de suite. Il ne faut pas oublier qu’en immobilier locatif, les loyers contribuent à payer l’hypothèque !

L’investisseur non occupant

L’investisseur non occupant achète un immeuble comme il achèterait des actions à la bourse. L’objectif est avant tout d’accroître son capital.

Pour les immeubles de cinq logements et plus, la mise de fonds exigée est de 25 %, peu importe que le propriétaire habite ou non l’immeuble. Mais cette mise de fonds peut être influencée par la nature de l’édifice. Par exemple, dans le cas d’une maison de chambres ou d’un terrain, les institutions bancaires peuvent demander jusqu’à 50 % du prix d’achat.

Quant aux immeubles commerciaux, les exigences ne sont pas aussi bien définies. Les institutions financières évalueront d’une part la situation financière de l’emprunteur et de l’autre la viabilité financière de son projet d’investissement. C’est bien sage de leur part, puisqu’il s’agit là des deux principaux facteurs sur lesquels il faut se pencher avant d’investir.

CONSEILS

  • Plus votre mise de fonds est importante, plus vous économisez en frais d’intérêt. À l’inverse, moins votre mise de fonds est élevée, plus vous maximisez votre potentiel d’achat. L’astuce est de trouver votre juste milieu.
  • Acheter un immeuble locatif revient à acheter une entreprise. La gestion doit donc se faire en conséquence.
  • Pour connaître le succès en investissement immobilier, il faut avant toute chose faire de bons calculs de rentabilité.
  • Outre la banque, plusieurs méthodes de financement alternatif existent : partenariat, balance de vente, prêteur privé…

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.

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