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Ou brancher sa voiture en copropriété ?

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Source : Ghislain Raymond, Condolegal.com

L’arrivée de la voiture électrique sur le marché fait en sorte qu’il faudra désormais prévoir des règles dans les copropriétés relativement aux bornes de branchement desdits véhicules. La législation québécoise est muette mais le phénomène est cependant à nos portes et bien réel.

Bien que ce nouveau phénomène puisse sembler facile à gérer, il est évident qu’avec l’arrivée sur le marché d’un nombre significatif de véhicules électriques, la gestion des bornes de recharge électriques dans les copropriétés devra être appliquée de façon à éviter des litiges potentiels. Au nombre des questions que ce phénomène peut soulever en copropriété, pensons par exemple aux questions suivantes : Peut-on installer des bornes de recharge électriques? Dans l’affirmative, comment déterminer où elles seront installées? Sur quel circuit? Au bénéfice de qui? Devront-elles être privatives ou parties communes à usage exclusif? Comment départager leur utilisation entre les copropriétaires devant brancher leurs voitures ?

Afin d’encadrer une telle utilisation, il importe d’abord de comprendre les règles générales relatives aux bornes de recharge électriques et, au besoin, connaître leurs modes d’utilisation dans divers espaces publics afin de pouvoir, le cas échéant et dans la mesure du possible, les transposer dans la copropriété en autant que faire se peut.

Au niveau technique, le voltage requis pour l’installation de telles bornes repose sur du 240V, et pour certaines autres bornes, il peut s’agir d’un voltage de 400V. Incidemment, il sera impératif pour le Syndicat de voir à ce que le système électrique de l’immeuble ait la capacité d’accepter l’installation de telles bornes. Les normes de sécurité se devront d’être rigoureusement rencontrées et il devrait être proscrit des scénarios où les copropriétaires s’occupent eux-mêmes de voir à l’installation d’une borne de recharge. À l’heure actuelle, sur le marché, le coût d’une borne de 240V se chiffre entre 669$ à 739$ CAD (auquel il faut ajouter son coût d’installation) et il existe deux modèles de bornes, savoir le premier qui est appelé CHAdeMO et qui est compatible avec les modèles de voitures Kia, Nissan et Mitsubishi;  le second modèle, appelé COMBO, est quant à lui compatible avec les voitures de marque Audi, BMW, Daimler, General Motors, Porsche et Volkswagen. À noter que Tesla a son propre connecteur avec lequel un adaptateur est requis pour le brancher sur les deux modèles précités.

Comment le Syndicat devrait-il traiter la demande d’un copropriétaire qui voudrait installer une borne?

La première question réside dans l’installation d’une borne de recharge électrique. D’aucuns diront qu’une telle demande aurait comme effet d’entraîner la transformation d’une partie commune de l’immeuble et, en conséquence, requérant un vote à la double majorité en assemblée de copropriétaires afin de donner suite à un tel projet (art. 1097 C.c.Q.). Que faire maintenant s’il est difficile de jumeler l’emplacement de la borne de recharge avec l’emplacement des espaces de stationnement des véhicules qui en bénéficieraient? Faudrait-il revoir les attributions des espaces de stationnement? Ceux qui se verraient défavorisés d’un tel remaniement auraient-ils leur mot à dire? Ce remaniement devrait-il faire l’objet d’un vote en assemblée? Faudrait-il voir à l’installation de plusieurs bornes de recharge en cas de pluralité de véhicules électriques considérant les espaces restreints dans les immeubles déjà existant? Voilà d’autres questions qui pourraient se soulever.

Hormis la question de l’installation, la question des coûts et du paiement pour la recharge du véhicule prend toute son acuité en matière de copropriété dans la mesure où il est fort à parier que les copropriétaires n’ayant pas de voitures électriques ne voudront pas être responsables des coûts reliés à une telle recharge si la borne est branchée aux compteurs des parties communes.

Il serait essentiel de prévoir un mécanisme juridique par lequel l’utilisateur paie directement sa portion de consommation électrique. En France, une loi du 1er juillet 2011 prévoit les conditions d’installation des équipements électriques en matière de copropriété, notamment une convention signée entre le prestataire et le syndicat représenté par le syndic. Un arrêté du 20 février 2012 prévoit des exigences relatives aux installations dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs devant desservir au moins 10% des places destinées aux voitures. Au Québec, rien n’est prévu. Rien n’a été avancé non plus. Tout est à faire à ce niveau.

Évidemment il faudrait voir avec un maître électricien et Hydro-Québec si l’installation n’entraînerait pas une surcharge du système électrique du bâtiment. Il faudrait voir aussi si une borne pourrait requérir un compteur individuel plutôt qu’un branchement au système existant, auquel cas le coût de répartition serait beaucoup plus facile à déterminer que celui où la borne est branchée directement sur les compteurs des parties communes de l’immeuble. Également, il en va de toute la question relative à la sécurité des équipements et leur entretien, en plus de la question de savoir si le risque d’incendie n’est pas augmenté, avec les conséquences en découlant au niveau des assurances de l’immeuble.

Au niveau juridique, nous voyons difficilement comment une telle borne pourrait être qualifiée de partie privative c’est-à-dire cadastrée d’un lot distinct au cadastre du Québec, si bien que nous renvoyons le lecteur au concept de partie commune à usage exclusif.

Dans un tel  contexte, il est clair que le Syndicat pourra être appelé à amender sa déclaration de copropriété et se doter de règles précises quant à la gestion et quant à la répartition des coûts d’usage d’une telle borne; l’idée d’une carte prépayée pourrait fort probablement être un moyen approprié pour s’assurer d’un partage des coûts et d’un équilibre dans le concept d’utilisateur-payeur.

Dans les circuits de recharge publics, une carte RFID (radio-identification) est présentée devant le lecteur de la borne de recharge et le coût d’une telle recharge est prélevé directement dans le compte du client au coût de 10$ l’heure, facturé à la minute.

Par exemple, pourrait-on imaginer qu’un Syndicat émette une carte prépayée aux termes de laquelle celle-ci est rechargeable une fois que les crédits ont tous été utilisés?

Évidemment, la difficulté réside dans le caractère plus ou moins précis de l’évaluation des coûts de recharge puisqu’il est fort à parier que des montants seraient calculés en fonction d’approximation de coûts affectés à un tel usage.

La présente chronique ne se prétend pas source de toutes les solutions, mais elle se veut certainement un point de départ de réflexion vu les innombrables questions auxquelles les syndicats de copropriétés auront à faire face. Évidemment, le recours à un avocat ou notaire spécialisé en copropriété sera de mise pour vous éclairer dans vos démarches et pour répondre à vos besoins spécifiques.

Bonne réflexion!

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