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Nouvelles normes relatives à l’inspection des façades d’immeubles

Ali T. Argun Conseils Légaux
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Collaboration spéciale de Me Ali T. Argun, Associé, Morency, Société d’Avocats
Le 18 mars 2013, le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment (Décret 1263-2012) (ci-après le «Règlement») est entrée en vigueur afin de modifier le Code de sécurité1 adopté sous l’égide de la Loi sur le bâtiment (L.R.Q., c. B-1.1). Alors que ce nouveau règlement vise directement les propriétaires de bâtiments, il concerne tout autant les ingénieurs et architectes, les promoteurs immobiliers, les entrepreneurs, et les sous-entrepreneurs. Les assureurs, cautions et courtiers d’assurances de ces acteurs doivent aussi être sensibilisés aux dispositions du Règlement.

Les nouvelles obligations imposées par le Règlement
Le Règlement impose de nouvelles obligations à tous les propriétaires d’immeubles d’une hauteur de cinq (5) étages ou plus hors sous-sol destinés à l’usage du public. (ci-après les «Propriétaires»).
La tenue d’un registre
Chaque Propriétaire devra conserver les renseignements suivants dans un registre conservé en tout temps sur les lieux du bâtiment visé :
Coordonnées du propriétaire;
Copie des plans relatifs à tous les travaux de construction des façades tels qu’exécutés et tous documents, renseignements techniques, photographies ou images relatifs aux modifications qui auraient été apportées à la façade;
Description de ces travaux de modification, réparation ou entretien qui auraient été effectués ainsi que la mention du fait qu’une même réparation aurait été effectuée plusieurs fois, le cas échéant;
Les rapports de vérification des façades effectuées conformément au Règlement.
La vérification des façades par un professionnel
Le Propriétaire aura l’obligation d’obtenir un rapport de vérification préparé par un architecte ou un ingénieur (ci-après un «Professionnel») au plus tard au jour du dixième anniversaire de la construction du bâtiment. Dans le cas de bâtiments ayant plus de dix (10) ans le 18 mars 2013, un rapport devra être produit dans les délais suivants :
Années d’existence du bâtiment
le 18 mars 2013 Date maximale de production du rapport
Plus de 45 ans 18 mars 2015
Entre 25 et 45 ans 18 mars 2016
Entre 15 et 25 ans 18 mars 2017
Entre 10 et 15 ans 18 mars 2018

Par la suite, un nouveau rapport de vérification doit être obtenu à chaque cinq (5) ans suivant la production du dernier rapport.
Les tests et méthodes utilisés pour vérifier les façades sont à la discrétion du Professionnel, mais Règlement fait état de toutes les informations et documents qui devront se retrouver dans le rapport. Le propriétaire aura de son côté l’obligation de collaborer avec le Professionnel en lui fournissant tous les documents demandés.
Suite à la vérification du bâtiment, le Professionnel devra produire un rapport certifiant l’absence de risque de conditions dangereuses liées à chaque façade du bâtiment. Ce rapport devra être produit dans un délai maximal de six (6) mois suivant l’examen de toutes les façades.
Le signalement des conditions dangereuses
Le Professionnel qui relève la présence de conditions dangereuses telles que le risque de détachement ou le détachement d’un élément de la façade, a l’obligation d’informer le propriétaire et la Régie du bâtiment du Québec (ci-après la «Régie») sans délai. Suite à un tel signalement, le Propriétaire devra :
Mettre en place des mesures d’urgence assurant la sécurité du public;
Aviser la Régie sans délai et lui fournir une description écrite et détaillée par un Professionnel, des travaux à réaliser et un échéancier pour leur réalisation, le tout dans un délai de trente (30) jours;
Superviser les travaux afin que ceux-ci soient conformes à la planification et respectent l’échéancier soumis à la Régie;
Faire parvenir à la Régie une lettre signée par le Professionnel confirmant que les travaux correctifs ont été réalisés et que les façades ne présentent plus de conditions dangereuses.
Par ailleurs, la Régie fournit aux Propriétaires une liste des principaux indices de détérioration des façades pouvant être détectés au quotidien. En présence d’un de ces indices, le Propriétaire devrait faire appel à un vérificateur sans délai :
Fissures;
Taches de rouille;
Signes de détérioration aux balcons;
Blocs et briques déplacés;
Joints détériorés du revêtement extérieur de l’édifice;
Tout équipement installé sur la façade qui ne semble pas y être attaché de façon sécuritaire.
Les sanctions liées au non respect du Règlement
Toute contravention à l’une ou l’autre des dispositions du Règlement constitue une infraction au sens de la Loi sur le bâtiment. Bien que la loi ne l’indique pas expressément, il est plausible de croire que la personne qui manque à son obligation de vérification agisse de manière à compromettre directement et sérieusement la sécurité du public au sens de la Loi sur le bâtiment et pourrait être tenue de payer une amende:
Pour un individu : allant de 5 241 $ à 78 611 $ (en cas de récidive);
Pour une personne morale : 15 723 $ à 157 222 $ (en cas de récidive).
La loi n’étant pas explicite à ce sujet, les amendes auxquelles s’exposent les contrevenants sont soumises à titre indicatif. Par ailleurs, le montant des amendes pour toute contravention à la Loi sur le bâtiment est modifié à chaque année.
Accident lié au mauvais entretien ou mauvaise inspection de la façade : qui est responsable?
Lorsque le manque d’entretien ou de vérification de la façade cause un préjudice à un tiers, par exemple une partie de la façade qui se détacherait pour ensuite causer des blessures corporelles ou dommages matériels, la responsabilité de plusieurs acteurs pourrait être retenue.
Ainsi, un mauvais entretien ou une mauvaise vérification pourrait notamment lier les acteurs suivants :
Le Professionnel peut être tenu responsable pour toute faute dans sa vérification : responsabilité civile générale et responsabilité professionnelle;
Le Propriétaire peut être tenu responsable pour les dommages causés à un tiers par l’immeuble. Par ailleurs, tout manquement aux normes élémentaires de prudence, telles que celles relatives à la vérification des façades, peut créer une présomption de responsabilité du propriétaire de l’immeuble;
Le Propriétaire peut être tenu responsable par la Régie pour manquement à son obligation de vérification;
Le Propriétaire peut être tenu responsable pour tout vice caché qui est découvert au niveau de la façade;
L’entrepreneur et les sous-entrepreneurs peuvent être tenus responsables pour toute faute lors de la construction de la façade.

Conclusion :
Devant cette nouvelle réglementation qui a pour but de protéger davantage le public des risques et conséquences découlant du vieillissement et usure des bâtiments, les propriétaires et acteurs dans le domaine de la construction devront faire preuve de vigilance et de prudence. À la lumière de ce qui précède, leurs courtiers d’assurances, assureurs et cautions ont aussi intérêt à bien vérifier les risques découlant de cette nouvelle réglementation ainsi que la couverture d’assurance émise.

Ali T Argun
atargun@morencyavocats.com
514-845-3533

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