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La nouvelle loi québécoise sur les droits de mutation immobilière

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Par Raphael Barchichat
PSB Boisjoli LLP, Montréal
3333 boul. Graham, Bureau 400
Montréal (Québec) H3R 3L5

 

Le budget québécois pour l’année 2016-2017 vise à éliminer l’utilisation de certaines techniques d’évitement des droits de mutation immobilière (communément appelé la « taxe de bienvenue » ou « DMI »). Il ajoute également deux exonérations afin de moderniser le régime. Ces amendements proposés à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières s’appliqueront à l’égard des transferts effectués après le jour du discours sur le budget (17 mars 2016).

Le système des DMI remonte à 1976 et n’avait jamais été modifié en profondeur afin de corriger certaines des échappatoires fiscales souvent utilisées, telles que l’utilisation de transferts non-inscrits, l’utilisation de sociétés prête-noms ou détenant le titre pour une JVM négligeable et les opérations techniquement conçues pour bénéficier d’une exonération. Les municipalités n’étaient généralement pas en mesure de prévenir ces opérations puisqu’elles n’étaient pas interdites.

L’une des échappatoires était l’existence d’une exonération dans certaines circonstances lorsque le cédant détenait au moins 90 pour cent des actions émises d’une société ayant droit de vote au moment du transfert. Toutefois, il est clair que l’exonération ne devrait pas être applicable dans un contexte de vente d’immeubles à une personne sans lien de dépendance par l’intermédiaire d’une nouvelle société.

Par conséquent, le budget propose d’exiger le maintien de cette condition d’exonération de 90 pour cent pendant au moins 24 mois à la suite du transfert (le « mécanisme de divulgation »). Les personnes sans lien de dépendance désirant se prévaloir de cette exonération devront demeurer « impliquées » pendant cette période. De plus, le budget restreint l’exonération applicable à deux personnes morales étroitement liées en prenant en compte uniquement les droits de vote; les dispositions antérieures prenaient également en compte la JVM directe et indirecte.

Une autre échappatoire était que les DMI étaient dus à compter de l’inscription du transfert au registre foncier du Québec. Ceci était pratique pour les municipalités puisqu’elles avaient facilement accès aux renseignements figurant au registre. Néanmoins, certains praticiens étaient souvent d’avis que si le transfert n’était jamais inscrit, les DMI ne devenaient jamais exigibles.

Une manière usuelle de conclure un transfert non inscrit (bien que contestable) était la détention du titre par une société prête-nom et la vente subséquente des actions de la société prête-nom pour un montant nominal (sans changement du titre sur le bien immobilier sous-jacent); aucune des parties n’inscrivait de transfert puisque le propriétaire inscrit ne changeait pas.

Afin d’imposer ces transferts de propriété (effective), le budget prévoit dorénavant clairement que les DMI deviennent dus à la date du transfert (effectif) de l’immeuble. Ceci codifie certaines décisions judiciaires québécoises selon lesquelles il convient de prendre en compte le moment où le transfert est survenu et non le moment où le titre a été inscrit (par exemple : Donnacona (Ville) c. Produits Forestiers Alliance inc., 2001 CanLII 20641 (QCCA); Montréal (Ville) c. Fonds immobilier maximma, 1998 CanLII 13008 (QCCA); et Foresterie Noranda inc. c. Corporation municipale de Saint-Aimé du Lac des Îles, 1998 CanLII 13012 (QCCA)).

Si les parties ne déclarent pas leurs transferts en vertu du nouveau régime, elles seront soumises à un nouveau droit constituant une pénalité égal à 150 pour cent des DMI (antérieurement, 125 pour cent à titre de droit supplétif) qui auraient autrement été exigibles, et ce, à la place des DMI usuels et avec les intérêts sur les arriérés.

Dans le cas des transferts non-inscrits, un nouveau mécanisme de divulgation à la municipalité concernée est introduit. Seul le formulaire de la Ville de Montréal semble avoir été publié (transferts d’immeubles et exonération), mais les renseignements figurant sur ce formulaire sont ceux devant être divulgués à toute municipalité québécoise dans laquelle le transfert a lieu. L’utilisation du formulaire préparé par une ville n’est pas obligatoire, mais la divulgation doit comprendre au minimum les renseignements indiqués ici (voir pages A.85-86).

Les modifications proposées par le budget donnent à Revenu Québec et aux municipalités le pouvoir d’échanger des renseignements relativement aux transferts d’immeubles afin d’aider les municipalités à percevoir les DMI. Par exemple, un droit constituant une pénalité peut être imposé lorsqu’un contribuable déclare la disposition d’un bien immobilier sur sa déclaration de revenus, mais ne déclare pas le transfert à la municipalité.

Enfin, le budget introduit une nouvelle exonération pour les transferts entre ex-conjoints de fait, pourvu que le transfert soit effectué dans les 12 mois de la fin de leur union. De plus, des exonérations seront rétroactivement accordées aux organisations internationales gouvernementales qui ont conclu certaines ententes au Québec.

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