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L’Uber des Notaires

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Tout comme Uber a bousculé l’industrie du taxi, les sociétés d’assurance titres ont révolutionné le monde de l’hypothèque au Québec.

Même si cela ne fait pas les manchettes, ces nouveaux acteurs réalisent des dizaines de milliers de transactions immobilières chaque année. Grâce à la technologie et à de nouvelles pratiques commerciales, ils ont envahi le marché du refinancement hypothécaire, au grand dam des notaires qui s’insurgent de voir ces géants d’origine américaine venir dicter de nouvelles règles du jeu chez nous.

En 2001, la Chambre des notaires et le Barreau ont d’ailleurs déposé une requête à la Cour supérieure pour empêcher deux assureurs titres, la Compagnie d’assurances FCT et la Compagnie d’assurance titres Chicago, d’exercer illégalement des tâches réservées aux notaires ou aux avocats.

Le dossier avance à pas de tortue. Mais ce mois-ci, la Cour pourrait fixer une date d’audience, probablement en 2017. On ne saura pas le fin mot de l’histoire avant plusieurs années, si je me à un dossier similaire qui a duré neuf ans au Nouveau-Brunswick.

Pendant ce temps, les assureurs titres ont tout le loisir de poursuivre leur croissance. Et les consommateurs dans tout ça ? Qu’est-ce que ça change pour eux ?

Revenons à la base.

Avant l’achat d’une maison, un notaire doit d’abord vérifier la qualité des titres pour éviter que l’acheteur ait de mauvaises surprises (ex. : servitude inconnue). Quand le notaire trouve une erreur, il la corrige.

Mais dans certains cas, une assurance titres peut quand même être utile (ex. : construction d’une maison neuve). Avez-vous besoin de ce genre d’assurance ? Posez la question à votre notaire qui est le mieux placé pour vous guider.

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Même si l’utilité de l’assurance titres au Québec suscite un débat enflammé, ce n’est pas le sujet du litige actuel.

Au tournant des années 2000, certains assureurs titres ont mis en place un service de refinancement.

Vous rénovez la maison ? Vous avez déniché un meilleur taux d’intérêt dans une autre banque ? Il faut refaire le prêt. Au lieu de recommencer la recherche de titres à zéro, la plupart des institutions financières (sauf Desjardins qui reste fidèle aux notaires) vous suggèrent de passer par un assureur qui fera une vérification sommaire des titres, juste pour déterminer s’il peut accorder une assurance pour protéger la banque en cas de pépin.

Ce processus profite à l’assureur titres qui insère de l’assurance dans toutes les transactions. Il plaît aux banques qui peuvent ainsi revendre plus facilement les lots d’hypothèques sur les marchés financiers.

Et il attire les consommateurs qui ont accès rapidement à l’argent (24 à 72 heures, alors qu’un notaire peut prendre une semaine) et qui paient un tarif fixe (autour de 800 $ alors que les honoraires des notaires varient souvent selon la complexité du dossier).

Mais en grattant un peu, cette méthode de refinancement soulève plusieurs enjeux de protection du public.

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D’abord, le notaire est pratiquement évacué de la transaction, même s’il est pourtant le seul à avoir le droit de préparer une hypothèque au Québec. Pour s’en sortir, les assureurs font conclure la transaction par un notaire, à qui ils confient un mandat limité, car tout le travail a été fait en amont.

Jusqu’en 2012, les notaires mandatés par les assureurs titres ne rencontraient même pas le client. Tout se faisait par procuration, ce qui paraît irréconciliable avec le devoir du notaire de conseiller le client. Et croyez-moi, les conseils ne sont pas de trop, car les hypothèques sont devenues des documents longs et complexes remplis de clauses et de pénalités obscures.

Cela dit, FCT assure que désormais chaque client voit un notaire en chair et en os afin d’obtenir les avis juridiques auxquels il a droit. N’empêche, le rôle du notaire est tellement édulcoré qu’on peut se demander s’il respecte effectivement les tâches prévues par son code de déontologie. Et quand un notaire ne reçoit qu’une centaine de dollars de l’assureur titres, il ne faut pas s’attendre à ce qu’il déroule le tapis rouge pour le client…

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L’encadrement des assureurs titres pose aussi certaines interrogations.

Qu’arrive-t-il en cas d’erreur ? Par exemple, FCT a déjà admis le retard dans la publication de milliers de quittances au Registre foncier, même s’il affirme aujourd’hui que tout est rentré dans l’ordre.

Bien sûr les propriétaires qui se retrouvent avec une hypothèque non radiée sur leur maison peuvent se plaindre à l’assureur titres. Mais si c’était un notaire qui avait fait la transaction, le consommateur insatisfait pourrait se plaindre au syndic qui veille au respect du code de déontologie. Deux poids, deux mesures.

Un autre exemple ? Au lieu de transiter par le compte en fidéicommis d’un notaire, l’argent passe par le compte en fiducie de l’assureur titres. Celui-ci plaide que le processus est parfaitement sécuritaire, qu’il a été approuvé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

C’est vrai.

Néanmoins, l’argent déboursé par les clients ne bénéficie pas des protections habituelles, à savoir le recours au Fonds d’indemnisation de la Chambre des notaires si jamais les sommes étaient utilisées à d’autres fins ou encore le recours au fonds d’assurance responsabilité en cas d’erreur professionnelle.

Encore là, il y a deux standards… un peu comme dans le taxi. Je sais bien que l’assurance titres est plus abstraite que le dossier Uber. Mais croyez-moi, les sommes qui sont en cause sont diablement importantes.

L’idée n’est pas de tuer l’innovation, surtout si ça profite aux consommateurs. À ce chapitre, les notaires ont probablement une réflexion pour moderniser leur processus. Mais il faudrait s’assurer que tout le monde joue selon les mêmes règles.

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