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L’impact démographique sur le marché de l’habitation


Idriss Bouhmouch Actualités
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Collaboration spéciale Idriss Bouhmouch.

Divers facteurs  démographiques, sociaux et économiques ont une incidence sur la demande de logements. Bien qu’aucun facteur n’ait été plus marquant, ces dernières années que la fluctuation de la conjoncture économique, les facteurs démographiques viennent affecter conjointement les prévisions de croissance du secteur immobilier.  La formation des ménages, le vieillissement de la population et l’immigration, la plus importante source de croissance démographique au Canada,  représentent tous des facteurs ayant une incidence marquée sur la demande.
L’augmentation du parc de logements est en bonne partie alimentée par la formation de ménages, laquelle est étroitement liée à l’évolution de la taille et de la composition de la population.

Bien qu’elle se situe en ce moment à son niveau le plus élevé depuis le début des années 1990, la croissance démographique est très inégale d’une région à l’autre du Canada : certaines villes connaissent une expansion deux fois plus forte que la moyenne nationale, tandis que d’autres ont une croissance faible, voire nulle. La variation du rythme de la construction résidentielle dans les différentes régions du pays tient beaucoup à l’effet des facteurs démographiques.[1]

Un nouveau rapport de Marchés mondiaux CIBC indique que l’activité sur le marché de l’habitation devrait ralentir à court terme, mais que la bonne nouvelle est que tout ajustement éventuel ne sera pas aggravé par des forces démographiques négatives. Au contraire,  du moins pour la prochaine décennie, les forces démographiques seront suffisamment solides pour atténuer l’impact et probablement écourter la durée du prochain ajustement du marché.

En effet, selon l’économiste de la CIBC, Monsieur Benjamin Tal, la demande de logements au Canada, au cours de la prochaine décennie, sera à peu près égale à la demande enregistrée durant la dernière décennie,. L’analyse de Monsieur Tal conclut que le marché sera tiré (pull market) par les Canadiens âgés entre 25 et 34 ans, un segment  démographique qui représente pour la «grande majorité» des acheteurs d’une première maison, et un groupe de population qui devrait connaître une forte croissance.[2]

Dans l’ensemble, M. Tal estime que la croissance démographique annuelle s’établira à 0,9 % au cours des dix prochaines années, conformément à la croissance enregistrée au cours de la dernière décennie. Mais, la croissance du marché de l’habitation pourrait être encore plus forte grâce à l’immigration. Toujours selon Monsieur Tal,  le rythme réel de la croissance de l’immigration au cours de la prochaine décennie sera probablement plus accéléré que ne le suggèrent les prévisions actuelles en raison de modifications à la politique d’immigration.

L’accroissement démographique est, au Canada, grandement imputable à l’immigration.  Près d’un canadien sur six est né à l’étranger. 95% des nouveaux arrivants s’installent en Ontario, en Colombie-Britannique, au Québec et en Alberta.
La majorité des personnes qui immigrent au Canada s’installent dans l’une des trois régions métropolitaines que sont Toronto, Montréal et Vancouver. La présence de communautés d’immigrants bien établies est un des attraits de ces villes pour les nouveaux arrivants.

Formation des ménages, groupes d’âge et immigration sont tous des facteurs prépondérants dans l’analyse du marché de l’habitation. La conjoncture actuelle ne semble pas aussi défavorable à la croissance quand elle est analysée dans ses interrelations. Du moins au niveau plus global car les diverses régions ont, elles aussi, leurs propres facteurs restreignant ou favorisant la demande d’immobilier. Tout ceci impacte également sur l’offre soit sur le type de logements et de produits financiers qui sauront répondre aux exigences d’un marché en perpétuel changement.

Idriss Bouhmouch, directeur des opérations au Québec de Ratehub.ca

[1] L’Observateur du logement au Canada 2011, SCHL
[2] Portrait  des consommateurs canadiens, CIBC

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