Certaines personnes achètent un ou des condos dans le but de louer à long terme, d’autres nouveaux propriétaires louent à l’occasion lorsqu’ils partent en vacances via ou non la plateforme Airbnb (lorsqu’ils peuvent le faire). Qu’en est-il de la règlementation, des implications, des coûts et de la rentabilité d’une telle opération? Examen sur un phénomène qui prend de l’ampleur.Tout d’abord, il faut déterminer de quel type de location on parle. Location à long terme avec bail ou location à court terme (31 jours ou moins), plusieurs fois par année ou occasionnelle (ex. : lors de vos vacances)? Pour chacun de ces types de location, une règlementation différente existe. Des restrictions et des obligations peuvent aussi être présentes dans votre convention de copropriété.

Location à long terme

Acheter pour louer à long terme peut être intéressant bien qu’il n’est pas évident que cela soit rentable (on y reviendra). La première chose qu’il faut vérifier est s’il y a une ouverture dans la Convention de copropriété pour ce genre de pratique. Si oui, cette ouverture sera souvent assortie de restrictions et d’obligations. Prenons, par exemple, la copropriété du Quartier 54, dans le quartier Rosemont, à Montréal, qui compte 352 unités. Dans cet immeuble, la location avec bail est permise sous certaines conditions. Olivier Coté, membre du syndicat de la copropriété, affirme toutefois que ce type de location est très encadré. Un article dans la convention porte sur ce sujet.

On y mentionne que dans les 15 jours suivant la signature du bail ou du début de la location, le propriétaire doit fournir au syndicat : la date du début et de la fin de la location; les coordonnées du copropriétaire-locateur; les coordonnées du ou des locataires (téléphone, courriel, adresse); une copie de l’assurance responsabilité-civile du locataire; une déclaration du locataire certifiant qu’une copie de la Déclaration de copropriété et des règlements de l’immeuble lui ont été remis et un engagement à respecter ces documents. Tout contrevenant à ce règlement se verra imposer une amende de 500 $ pour une première offense et 1 000 $ pour toute offense additionnelle.

 

Élise Beauchesne, présidente de Solution Condo, ajoute à cela dans son blogue, que le propriétaire devrait prévoir une clause spécifiant que le locataire est responsable des amendes en cas d’infraction. Il devrait aussi être assuré pour ses biens, en plus d’avoir une assurance responsabilité civile.

Une personne qui souhaite acheter un condo neuf en vue de le louer devrait aussi analyser le quartier, voir l’état de l’offre (trop grande ou peu abondante?), examiner les services qui y sont offerts (ex. : proximité d’un supermarché) et vérifier de quelle façon est géré l’immeuble en consultant les procès verbaux des dernières années.

L’un des avantages de l’achat d’un condo à des fins de location, c’est que le loyer n’est pas soumis au contrôle de la Régie du logement au cours des cinq premières années. Il est ainsi possible pour le propriétaire-locateur d’indexer le loyer à sa guise pour s’ajuster au marché.

Rentable la location à long terme?

Malgré ce congé de cinq ans au chapitre de la fixation du loyer, louer est-il rentable pour autant? Selon Ghislain Larochelle, président d’ImmoFacile, la location à long terme d’une unité neuve est très difficile à rentabiliser. Plusieurs éléments peuvent gruger le profit de l’opération, selon lui. Il peut y avoir des bris, de la peinture à faire après le départ d’un locataire, les taux hypothécaires peuvent augmenter durant la location, des vices de construction peuvent apparaître (ce qui peut occasionner une cotisation spéciale) et les charges de copropriété, très basses au départ (car sous-évaluées par le promoteur) peuvent augmenter dans les mois qui suivent. C’est une chose qui se produit souvent. Enfin, il ne faut pas oublier les frais de courtage immobilier qui peuvent s’élever jusqu’à 20 000 $.

Pour savoir dans le détail comment rentabiliser une location de condo, il faut consulter le texte de M. Larochelle sur le sujet.

Côté assurances, dans tous les cas (location à long ou à court terme), il est conseillé d’aviser son assureur, affirme Caroline Phemius, porte-parole au Bureau d’assurance du Canada (BAC). « Dans un logement qui n’est pas habité par le propriétaire et loué, l’assureur peut décider qu’il s’agit d’une activité commerciale. Il exigera alors que le propriétaire souscrive à ce type d’assurance. »

D’autres éléments doivent aussi être pris en compte pour aider le propriétaire à fixer un loyer. On parle ici des taxes municipales et scolaires, des assurances, des paiements hypothécaires, du chauffage et de l’électricité (si ces charges sont incluses dans le loyer). Il faut aussi prévoir des réparations, de petites rénovations entre deux locations, des locataires qui ne paient pas leur loyer (eh oui, ça peut arriver!), de la hausse de l’évaluation municipale. Enfin, une hausse du fonds de prévoyance pour planifier d’éventuels travaux est toujours possible.

La location à court terme

La location à court terme est très payante, selon Ghislain Larochelle. « Elle peut se présenter sous trois formes : location de type Airbnb, location à des étudiants et location exécutive à des hommes d’affaire de passage.  Cependant, il est très rare qu’elle est permise dans les copropriétés à cause des nuisances potentielles qu’elle occasionne (va et vient incessant dans l’immeuble, bruit, etc). »

Pour ces raisons, plusieurs immeubles en copropriété interdisent cette pratique. Ainsi, dans l’immeuble Quartier 54 à Rosemont, la location de moins de 12 mois est interdite. « Il y a toutefois une exception, dit Oliver Côté. Il s’agit de cas où la période de location écourtée vise à consentir un bail de location à long terme soumis aux règles de la Régie du logement et dont l’échéance est le 30 juin. » La location de chambres à des personnes distinctes est aussi interdite dans cet immeuble.

 

La location à court terme est aussi régie depuis 2015 par la Loi sur les établissements d’hébergement touristique. Cette loi oblige le propriétaire-locateur à détenir un permis d’hébergement touristique si la location à des touristes s’effectue sur une base régulière. Or, qu’entend-on par « base régulière »? « La loi n’est pas claire à ce sujet et elle est sujette à interprétation, déplore Hans Brouillette, directeur des affaires publiques à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Ainsi, une unité offerte pour location à toutes les fins de semaine est considérée comme une location régulière alors qu’un logement offert chaque année pendant un festival ou pendant les vacances du proprio n’est pas une location régulière. De plus, une location de plus de 31 jours n’est pas considérée comme une location à court terme, selon la loi.

Les personnes qui contreviennent à la loi s’exposent à des amendes de 2 500 à 25 000$. « Or, depuis l’adoption de la loi, peu d’amendes ont été données, dit M. Brouillette. L’application est molle et la Régie du logement est trop permissive dans sa façon de l’interpréter. »

Bref, la loi qui avait pour objectif de limiter l’hébergement dans des résidences privées à des fins touristiques (pour ne pas concurrencer indument l’industrie hôtelière) connaitrait des ratés, selon M. Brouillette.

Cependant, l’apparition en masse de copropriétés permettant la location d’unités à court terme n’est pas non plus pour demain. D’abord, parce que les conventions de copropriété ne le permettent pas (et changer les termes d’une convention est complexe puisque cela exige la double majorité, selon Mme Beauchesne) et ensuite parce que le zonage des arrondissements ou des villes ne permet souvent cet usage qu’en zones commerciales. Le projet de condo LB9 à Québec illustre bien cela.

Le cas du projet LB9

Au printemps 2016, un projet immobilier de 150 millions de dollars à Québec, lancé par le Groupe Bolduc, annonçait en grande pompe qu’une partie du complexe d’habitation de 250 unités serait doté d’une convention de copropriété qui permettrait la location à court terme, de type Airbnb. Le promoteur présentait cela comme une première au Canada. Le promoteur affirmait qu’il allait respecter toutes les obligations liées à ce type de location et obtenir tous les permis nécessaires. Cependant, l’arrondissement a refroidi quelque peu les intentions du promoteur affirmant que le projet n’était pas situé en zone commerciale, là où ce type d’activité est permis.

 

Un appel au bureau de vente du projet nous l’a confirmé. On nous a répondu que l’arrondissement étudie la demande du promoteur et que la location à court terme est reportée. Ce type de location se ferait plus pour la 2e phase, nous a-t-on dit, prévue pour 2020, et toucherait 198 unités de condo.

Être dans le bon secteur

La question du zonage est donc primordiale. Car si un propriétaire n’est pas situé dans le bon secteur, cela peut mettre fin à son projet de location à court terme (à moins qu’il décide d’aller de l’avant clandestinement et risquer ainsi l’amende salée prévue dans la loi). Pour se conformer, le propriétaire ou le copropriétaire doit faire une demande d’attestation à la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). (Au Québec, il y a déjà 8 500 unités certifiées résidence de tourisme). Lorsqu’elle reçoit la demande, la CITQ informe la municipalité concernée et celle-ci a 45 jours pour s’y opposer si le règlement de zonage ne permet pas l’établissement d’une résidence de tourisme pour l’adresse visée.

On le constate, louer à court ou long terme comporte des règles qu’il vaut mieux bien connaitre avant de se lancer dans cette aventure.