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La conversion en condo indivise : option à considérer

Marjorie Bechard Conseils Légaux
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Marjorie Béchard, Condolegal.com

Dans le cadre de ma pratique, plusieurs clients me consultent dans le but de convertir un immeuble de plusieurs appartements en copropriété divise. Malheureusement, cela ne s’avère pas toujours possible, notamment en raison des coûts très onéreux qu’un tel processus peut engendrer (par exemple: les taxes de lotissement dites « de parc » applicables dans certains arrondissements de la Ville de Montréal) et des droits établis en faveur des locataires.

En revanche, j’explique alors à mes clients que ce même immeuble pourrait être assujetti à une convention d’indivision, à moindre coût et ce, sans trop de difficultés. Il faut savoir, toutefois, que les implications juridiques et financières de la copropriété divise sont fort différentes de celle de la copropriété indivise (voir la fiche intitulée Copropriété divise et copropriété indivise).

Autorisations requises

L’indivision ne requiert aucune autorisation particulière, que ce soit par la municipalité concernée ou la Régie du logement. Il faudra toutefois respecter les droits des locataires.

En copropriété indivise, aucune opération cadastrale n’est requise, puisque les copropriétaires détiennent des droits indivis dans un même bien. Le certificat de localisation ne diffère pas de celui de l’immeuble non converti. Par ailleurs, il est possible de demander à un arpenteur-géomètre de réaliser les plans et les mesurages des différents appartements et des parties communes à usage restreint, le cas échéant, afin d’obtenir un certificat de localisation qui colle davantage à la réalité de l’usage de l’immeuble.

Hypothèques

Contrairement à la croyance populaire, l’existence d’une convention d’indivision dite organisée permettra aux copropriétaires d’hypothéquer leur quote-part dans l’immeuble et les droits d’usage exclusifs de leurs appartements respectifs indépendamment des autres copropriétaires, de sorte que ces derniers ne seront pas tenus responsables en cas de défaut des copropriétaires concernés par l’hypothèque. Ces hypothèques sont généralement octroyées par la Banque Nationale ou par les Caisses Desjardins. La mise de fonds minimale exigée est de 20% du prix d’acquisition du condo, et non 5%, comme c’est le cas en copropriété divise.

En somme, la copropriété indivise organisée, même si elle peut comporter certains désavantages, peut s’avérer une alternative fort intéressante à la conversion en copropriété divise dans plusieurs cas. Une consultation avec un notaire spécialisé en copropriété pourra vous aider à faire un choix éclairé à cet effet.

 

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