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Faites vos calculs avant d’investir en immobilier

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Article par GHISLAIN LAROCHELLE @ Journal de Montréal


Pour réussir en immobilier, il y a trois principales règles : la première est de faire de bons calculs, la seconde est de faire de bons calculs et la troisième est de faire de bons calculs !

Voici deux exemples d’investisseurs qui ont oublié cette règle fondamentale et qui auraient mieux fait d’aller chercher de l’aide auprès de spécialistes.

Jacques hérite de 3 millions de dollars

Il y a deux ans, Jacques a hérité d’un montant d’environ 3 millions de dollars. Soucieux de faire fructifier cette somme, il l’a utilisée pour faire l’acquisition d’une vingtaine de condos locatifs payés comptant, en moyenne 150 000 $ l’unité. Jacques, qui n’aime pas les dettes, a préféré éviter de souscrire à des hypothèques.

Une fois louée, chacune de ses unités lui rapporte un revenu brut mensuel d’environ 800 $, soit 144 000 $ par année. En soustrayant les taxes, l’entretien et les autres dépenses, Jacques a calculé qu’il lui revient, avant impôts, environ 100 000 $ par an, soit 3,33 % de sa mise initiale, en plus de la plus-value d’environ 2 %, pour un total approximatif de 5 % annuel.

Mais, dans son calcul initial, Jacques a oublié qu’en payant comptant ses condos, il ne dispose plus de liquidité pour investir ailleurs. S’il avait opté pour du financement, il aurait pu multiplier ses investissements et son potentiel d’enrichissement.

Plutôt que de tout payer comptant, imaginons que Jacques décide d’investir ses 3 millions de dollars à titre de mise de fonds pour les mêmes condos. Pour une mise de fonds de 20 % du prix d’achat (20 % de 150 000 $ = 30 000 $), il aurait pu acquérir 100 condos, soit une valeur de 15 millions de dollars. Bien entendu, Jacques aurait dû contracter une ou plusieurs hypothèques. La beauté de la chose, c’est que si Jacques achète à bon prix, ses hypothèques se rembourseront toutes seules grâce à l’argent des loyers.

Philippe effectue un changement de carrière

Après avoir vendu sa compagnie et récolté un montant de 600 000 $ après impôts, Philippe décide de se lancer dans l’achat et la rénovation de maisons. En deux mois, il utilise la quasi-totalité de ses 600 000 $ pour acheter trois maisons.

Soucieux d’aller vite afin de payer le moins d’hypothèque possible, il entame ses trois chantiers de rénovation en même temps.

Mais rapidement, l’argent vient à manquer, et il ne peut terminer les rénovations entreprises, ce qui place Philippe dans une position précaire.

S’il avait pris le temps de bien calculer, il aurait probablement pris des bouchées un peu moins grandes.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

CONSEILS

En immobilier, les dettes et les emprunts hypothécaires ne sont pas de mauvaises choses. Ce sont tout au plus des outils disponibles qui permettent de multiplier les possibilités d’enrichissement (à condition bien sûr de faire de bons calculs).

Une manière de limiter le risque d’échec en immobilier, c’est de bien s’informer. Un bon départ est de lire sur le sujet ainsi que de s’inscrire à des formations sur l’investissement immobilier.

Avant de commettre de coûteuses erreurs, il est sage de consulter un avocat et un comptable, tous deux spécialisés dans le domaine de l’immobilier, ainsi qu’un coach en immobilier.

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