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De vice apparent à vice juridiquement caché : Attention aux fausses représentations !

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Collaboration spéciale de Me Ada Wittenberger, avocate et Me Jimmy Troeung, avocat.

Vous êtes semi-retraités ? Vos enfants sont maintenant devenus adultes et ont quitté le nid familial ? Vous êtes désireux de débuter une nouvelle vie à Montréal ? Vous avez enfin décidé de vendre votre maison de banlieue afin de vous installer dans un condo moderne du centre-ville ?

Un acheteur potentiel se manifeste enfin et viendra sous peu inspecter votre propriété.

Lors de ladite inspection de votre propriété, cet acheteur potentiel remarque d’importantes fissures ainsi que des infiltrations d’eau. Vous êtes déjà au courant de ces problèmes mais vous décidez de ne pas les mentionner…

Quelles seraient les conséquences si cet acheteur potentiel vous posait des questions concernant ces fissures et infiltrations d’eau et que vous décidiez d’en minimiser l’impact ?

Vous pensez ce qui suit :

«  … Après tout, cet acheteur potentiel ne pourrait pas se plaindre d’un quelconque vice juridiquement caché puisque ces fissures et infiltrations d’eau à ma propriété sont clairement apparentes… ».

ATTENTION.

Vous pourriez être tenu légalement responsable !

Cela signifie que vous pourriez être tenu responsable des frais de réparations desdits vices et que vous pourriez même être condamné à payer des dommages-intérêts à cet acheteur potentiel.

En effet, les Tribunaux ont établi qu’un vice apparent pouvait dans certaines circonstances être considéré comme un vice juridiquement caché si un vendeur avait fait de fausses représentations et/ou des représentations inexactes étant de nature à créer chez un acheteur un faux sentiment de sécurité et ce, bien que ce vendeur soit de bonne foi.

À titre d’exemple, les Tribunaux ont considéré certains vices apparents comme des vices juridiquement cachés eu égard aux représentations et/ou omissions suivantes, à savoir :

Cacher des problèmes ayant fait l’objet (de manière dolosive ou fausse) de déclarations équivoques, incomplètes ou biaisées;

Dénoncer de légères infiltrations d’eau au printemps alors qu’il s’agissait d’infiltrations d’eau importantes;

Donner des explications fausses et rassurantes ayant pour but de minimiser un problème d’infiltrations d’eau;

Omettre de fournir l’ensemble des informations utiles concernant un problème d’infiltrations d’eau;

Omettre de divulguer un problème de fissures, lesquelles réapparaissent annuellement.

La Cour d’Appel du Québec a émis le principe suivant :

« Les relations entre un vendeur et un acquéreur d’une propriété immobilière ne s’assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel.  Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l’autre partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité.  Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d’autres circonstances, pourrait être apparent. »

En somme, vous avez l’obligation de donner l’heure juste à l’acheteur potentiel de votre propriété concernant lesdits problèmes de fissures et d’infiltrations d’eau !

Me Ada Wittenberger
Me Jimmy Troeung
awittenberger@laroucheetassocies.com
514-987-5110

 

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