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Copropriétés: le dilemme de l’autogestion

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Article par Charles-Édouard Carrier @ La Presse

Vivre en copropriété, c’est choisir un type d’habitation collectif où l’implication des copropriétaires est essentielle pour le maintien d’un milieu de vie harmonieux et structuré. Pour bien y arriver, certains conseils d’administration décident même de prendre en charge la gestion de l’immeuble. L’autogestion est-elle une solution gagnante?

Le poids de l’autogestion

Choisir l’autogestion, c’est accepter de prendre en main la gestion quotidienne de l’immeuble, voir à la bonne administration des finances de la copropriété, s’occuper des relations avec les copropriétaires, puis voir à tout le reste, de l’embauche d’un plombier au suivi pour la perception des amendes en cas de litige avec un copropriétaire. Une lourde tâche…

Entre l’autogestion et l’embauche d’une firme de gestion pour une copropriété, une réflexion s’impose. Pour Me Yves Papineau, avocat en droit de la copropriété, il faut d’abord bien faire la différence entre l’administrateur et le gestionnaire. «Pour l’administrateur, son rôle est de prendre des décisions pour le syndicat, dans l’intérêt du syndicat. Il y a une assurance responsabilité souscrite par le syndicat. Le rôle du gestionnaire, c’est d’exécuter les décisions du conseil d’administration et de voir à leur accomplissement.» Et l’assurance en cas de faute diffère de l’un à l’autre.

Lorsque l’on choisit l’autogestion, il faut bien comprendre son rôle, ses responsabilités et son obligation de rendre des comptes, et s’assurer que les couvertures d’assurance responsabilité sont adéquates.

Un réel défi

Au Québec, la majorité des copropriétés sont en autogestion. «Ce sont beaucoup de petites copropriétés, et les gens n’ont pas forcément les moyens financiers pour embaucher une firme ou encore ils ne trouvent pas preneur pour s’occuper de la gestion au quotidien. Ce n’est pas payant pour un gestionnaire de s’occuper d’un duplex ou un triplex», explique l’avocat Yves Joli-Coeur, secrétaire du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), auteur de plusieurs livres sur la copropriété et fondateur du site Condo Légal, un outil de vulgarisation qui porte sur le droit de la copropriété.

L’ampleur de la tâche du gestionnaire n’est pas du tout la même pour un quadruplex converti en condos que pour une tour d’habitation de plusieurs étages. «Si vous gérez un immeuble qui vaut 40 millions de dollars et que vous n’avez aucune idée de ce que c’est de faire une gestion de copropriété, ce n’est pas juste une question de responsabilité, mais aussi d’une bonne performance pour la gestion de votre copropriété. Généralement, il y a peu d’administrateurs qui sont prêts à relever ce défi-là», prévient Me Joli-Coeur.

Au-delà des considérations juridiques, c’est aussi une question purement sociale. Est-ce que j’ai le temps comme administrateur de m’impliquer dans la gestion quotidienne de l’immeuble? Est-ce que j’ai les connaissances et les compétences pour le faire?

Une tâche parfois difficile

Prendre part aux décisions ou activités de l’immeuble, c’est aussi s’exposer aux critiques. «Beaucoup de gens m’ont dit après avoir été administrateurs ou gestionnaires qu’ils avaient eu plus de critiques négatives que de critiques positives et c’est souvent la raison qui explique que, de plus en plus, il y a des syndicats qui se tournent vers la gestion externe», croit Me Joli-Coeur.

«C’est trop demandant, ça nécessite un degré de savoir que les gens n’ont pas forcément, sans compter la responsabilité légale… C’est ce qui motive souvent les gens à aller en gestion externe», explique Me Yves Joli-Coeur, secrétaire du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

En assumant des fonctions de gestion dans l’immeuble que l’on habite, des copropriétaires pourraient y voir de possibles conflits d’intérêts, une réalité qu’il ne faut pas prendre à la légère. «Certains vont dire que vous allez avoir tendance à prioriser les travaux dans l’immeuble qui ont un impact sur votre quotidien, plus que ceux de la collectivité. Il y a des zones conflictuelles, mais le plus gros problème, c’est la compétence. Il me semble que, minimalement, tous les administrateurs devraient au moins avoir une connaissance de base avant d’accepter la charge. Ils gèrent le patrimoine de tous les copropriétaires, et les conséquences d’une faute peuvent être lourdes», rappelle l’avocat.

Un gestionnaire efficace et formé

L’Ontario, avec sa loi de 2015 sur les services de gestion de condominiums, impose aux gestionnaires de détenir un permis et encadre leur formation. Dans l’état actuel des choses au Québec, n’importe qui pourrait s’improviser gestionnaire de copropriété, une situation que le RGCQ déplore. Cette réalité rend la tâche encore plus difficile aux administrateurs qui cherchent un gestionnaire.

«Les bons gestionnaires sont souvent très sollicités, et les administrateurs ont parfois tendance à opter pour ceux qui offrent le prix le plus bas, soutient Me Joli-Coeur. Mais il faut aussi se renseigner sur les compétences, l’expérience, la formation et la formation continue». À ce sujet, deux formations existent en gestion de copropriété. «Avec l’École des sciences de la gestion de l’UQAM et le cégep de Saint-Laurent, on a créé des cursus en termes de formation parce que sans elle, comment voulez-vous que les gestionnaires deviennent bons ? Des initiatives sont faites, même s’il n’y a pas d’encadrement législatif», conclut l’avocat.

La formation en gestion de copropriété

Le programme d’attestation d’études collégiales (AEC) en gestion de copropriétés a été créé en 2013. Il est d’une durée de 765 heures. «La direction de la formation continue du cégep de Saint-Laurent s’est intéressée de près aux informations, parues dans divers médias, relatant des problèmes majeurs vécus dans le milieu de la copropriété au Québec. Ceci l’a menée à rencontrer des experts du secteur, dont quelques membres du conseil d’administration du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), afin de mieux comprendre les enjeux actuels», explique Nancy Laflamme, responsable de programmes au cégep de Saint-Laurent. Le programme a été mis sur pied à la suite de ces consultations.

L’École des sciences de la gestion de l’UQAM (ESG) propose aussi une formation de perfectionnement en gestion de copropriété divisée en quatre modules de 30 heures chacun. La formation se donne en classe ou à distance en vidéoconférence. Ces deux programmes sont offerts en partenariat avec le RGCQ.

Récit d’une expérience d’autogestion

Il demeure en banlieue de la métropole, dans un bâtiment de plus d’une cinquantaine de logements. Construit en plusieurs phases, le projet terminé compte près de 200 appartements et trois syndicats de copropriétaires différents. Deux font affaire avec des gestionnaires externes, et un autre a choisi l’autogestion. Nous avons rencontré un des administrateurs qui jouait aussi un rôle de gestionnaire.

Marc (nom fictif) est impliqué depuis longtemps dans l’administration de la copropriété qu’il habite. Depuis qu’il a emménagé, deux firmes de gestion se sont succédé avant que les administrateurs ne décident d’opter pour l’autogestion. «Je ne vise pas une compagnie en particulier, mais on a rapidement réalisé que ce qu’ils étaient prêts à faire, c’était la base. Quand on a commencé à entrer dans des dossiers plus sérieux: pérennité de l’immeuble, des inspections plus avancées, la collection des pénalités, l’interaction avec les autres phases, les deux autres C.A. et les gestionnaires, ils sont devenus beaucoup moins présents. Et c’est sans parler des erreurs financières que l’on notait. Au lieu d’essayer de tout corriger, on a décidé de passer à l’autogestion», explique-t-il.

Le groupe d’administrateurs a pris en main la gestion de l’immeuble. Heureusement, le conseil disposait de bonnes ressources au sein du groupe. «On avait quelqu’un de très fort en finances, une autre personne avec des connaissances légales, ainsi que d’autres expertises. Nous avions des compétences diversifiées», précise Marc.

Puis le retour au gestionnaire

Si le groupe pensait avoir pris une bonne décision, après trois ans, la réalité l’a rattrapé.

«On avait deux personnes qui mettaient beaucoup, beaucoup de temps. Puis l’ampleur de la charge de travail allait en augmentant», analyse Marc.

«Plus tu avances dans le temps, plus les dossiers deviennent importants, l’édifice vieillit. On avait plusieurs dossiers de fond, et le temps manquait pour la base», se souvient Marc (nom fictif), ancien gestionnaire.

Les administrateurs ont donc été contraints de retourner avec un gestionnaire. Après une série d’entrevues, ils ont signé un nouveau contrat.

Des connaissances, du temps et de la transparence

Pour faire de l’autogestion, il faut des connaissances et beaucoup de temps. «C’est l’élément de base. Il faut aussi s’assurer que ça marche bien avec les copropriétaires. Si tu as un dictateur dans l’équipe, ça ne peut pas fonctionner. Et surtout, il faut être très motivé.» L’an dernier, avant de remettre les clés de l’immeuble à un nouveau gestionnaire externe, les administrateurs qui assuraient un rôle de gestion ont presque été accusés de malhonnêteté dans la gestion de certains dossiers. Difficile, selon Marc, de ne pas le prendre personnel.

«Même si on est payé, on n’est jamais payé pour toutes les heures qu’on fait. Alors quand tu te fais montrer du doigt pour telle ou telle raison, tu te sens personnellement visé.»

«Mais une chose que je retiens, c’est l’importance de la communication. Si on retournait en autogestion, je m’assurerais que l’on fasse plus souvent des séances d’information avec les copropriétaires pour éviter les doutes sur notre travail», confie Marc.

Quelques mois après l’entrée en fonction du nouveau gestionnaire, les choses ne sont pas parfaites. Si le temps le permettait, l’administrateur qui connaît l’immeuble de fond en comble n’hésiterait pas une seconde à reprendre son rôle de gestionnaire.

Le choix du promoteur

Dans une nouvelle copropriété, au moment où emménagent les premiers occupants et avant que ne soit formé le premier conseil d’administration, une firme de gestion est habituellement en place. C’est le promoteur immobilier qui donne le contrat. Comment les promoteurs immobiliers arrêtent-ils leur choix?

«On regarde le sérieux et les capacités du gestionnaire. On utilise un tableau comparatif: nombre de portes dont s’occupe le gestionnaire, depuis combien de temps est-il dans l’industrie, combien d’employés seront consacrés au projet, est-ce qu’il a la capacité à répondre dans les délais, est-ce qu’il utilise une plateforme web, comment interagit-il avec les clients et puis, finalement, le coût par porte, mais ce n’est pas le plus important. On voit aussi avec d’autres promoteurs, il y a des bons gestionnaires et des moins bons», estime Maxence Baratier, directeur de projet chez DevMcGill.

«C’est un métier difficile. Entre le promoteur et le gestionnaire, c’est aussi une question d’image de marque. Il n’y a pas d’intérêt pour nous à choisir un gestionnaire uniquement parce qu’il n’est pas cher», explique Maxence Baratier, directeur de projet chez DevMcGill.

Marco Fontaine, directeur principal, vente et marketing, chez Devimco, insiste lui aussi sur l’importance de démontrer que le gestionnaire possède une expérience suffisante avec des projets d’envergure: «On a des tours avec plusieurs éléments mécaniques: piscines intérieures, extérieures, ascenseur, donc nos critères sont beaucoup basés sur la capacité de l’entreprise à faire une bonne gestion d’immeuble et ce qu’il a comme feuille de route derrière lui.»

Et si le conseil est insatisfait?

Au moment d’arrêter leur choix, les promoteurs sont bien conscients que le gestionnaire choisi sera au service de la copropriété. «Pour nous, c’est important que la copropriété comprenne que le gestionnaire était là, oui pour nous épauler, mais en fin de compte, ce gestionnaire va travailler pour eux. Donc, on espère qu’il sera en mesure de bien faire le travail», confie M. Fontaine. Il arrive néanmoins qu’une fois en place, le conseil d’administration nouvellement formé décide de ne pas poursuivre avec le gestionnaire qui a été sélectionné par le développeur. Soit pour choisir plutôt l’autogestion, soit pour se tourner vers une autre firme de gestion.

Pour Marco Fontaine, c’est la spécification de l’immeuble qui fait en sorte que l’on a besoin d’un professionnel ou non. «Tu ne prends pas un gestionnaire pour quatre maisons de ville. Mais quand tu tombes dans des complexes de 200 ou 300 unités, ça devient très difficile à gérer seulement par une association de copropriétaires qui prend en charge la gestion», prévient-il.

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