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Comprendre les nouvelles règles hypothécaires

Idriss Bouhmouch Actualités, Astuces acheteurs
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Collaboration spéciale de Idriss Bouhmouch, analyste chez Ratehub.ca

Le gouvernement canadien a annoncé qu’ils vont resserrer les règles de prêt pour la quatrième fois en quatre ans. Le ministre des Finances, Jim Flaherty indique que la hausse de la dette chez les ménages canadiens et l’état du marché du logement sont les principales facteurs ayant influencés sa décision. Ces changements sont une tactique conçue par Ottawa afin de réduire l’impact d’une crise du logement potentielle sur l’économie, sans augmenter les taux hypothécaires au Canada. Les nouvelles règles hypothécaires canadiennes sont comme suit:
1) L’équité d’emprunt au cours du refinancement hypothécaire
Le montant maximal qui peut être emprunté pour le refinancement d’un prêt hypothécaire a été réduit à 80% de la valeur de la maison. Auparavant, le montant maximum était de 85% du prêt-valeur. Le but de ce changement de règlement est d’empêcher les consommateurs de prêts hypothécaires de s’endetter davantage.
Quel en sera l’effet?
Lorsque les évaluations immobilières augmentent rapidement, les propriétaires de maison peuvent être trop confiants quant à la valeur à long terme de leur maison. La houle soudaine de «la richesse foncière» peut amener les Canadiens à prendre des responsabilités financières (autres que le remboursement de leur maison) pour un montant qui est supérieur à la valeur anticipée de leur propriété. Flaherty veut éviter le scénario de la crise du logement américaine.
2) L’amortissement maximal des prêts hypothécaires assurés.
La période d’amortissement maximale a été réduite de 30 à 25 ans pour les prêts hypothécaires à ratio élevé, c’est à dire, des prêts hypothécaires avec un acompte de moins de 20% de la valeur de la maison. Pour les acheteurs avec les acomptes de 20% ou plus, les périodes d’amortissement de  30 à 35 ans sont encore disponibles à la discrétion du prêteur.
Quel en sera l’effet ?
Les plus courtes périodes  d’amortissement exigent des paiements hypothécaires réguliers plus élevés, mais les propriétaires de maisons veulent rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement et ainsi accumulé de l’équité, économisant ainsi les intérêts à payer. Au cours de la dernière année, 40% des emprunteurs hypothécaires ont choisi d’avoir un amortissement de 30 ans, bien que les données de la SCHL suggère que beaucoup d’entre eux aurait pu gérer une période d’amortissement de 25 ans, ce qui signifie que le nombre réel de Canadiens touchés par ce changement de règle n’est pas significatif.
La différence d’une hypothèque de 350,000$ ayant un amortissement de 25 et 30 ans (répartie sur une année) est inférieure à 150 $ par mois. On pourrait faire valoir que les emprunteurs qui ne sont pas en mesure de se permettre une augmentation de 150 $ dans leurs paiements hypothécaires ne devraient pas avoir une hypothèque en premier lieu.
3) Le taux maximum brut de service de la dette et le service de la dette totale maximale est respectivement plafonné à 39% et 44%
Le ratio d’endettement brut de service et le ratio d’endettement total du service aide les prêteurs à déterminer la capacité d’un emprunteur à faire des versements hypothécaires.
Quel en sera l’effet?
Cette nouvelle règle assure la taille d’un prêt hypothécaire pour qu’il ne soit pas trop grand par rapport au revenu du ménage. Cela permettra de mieux protéger les futures maisons qui peuvent être sensibles aux augmentations des taux d’intérêts.
4) Les propriétés achetées à plus d’un million de dollars ne sont plus admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.
Les personnes qui achètent une propriété de un million de dollars ou plus sont tenues d’avoir un minimum de 20% d’acompte.
Quel en sera l’effet?
La SCHL a une limite de 600 milliards de dollars sur la totalité des assurances prêts hypothécaires. La nouvelle règle permet de réduire le risque que le gouvernement prend. Cela permet aux acheteurs d’une première maison qui ont un besoin accru à l’assurance hypothécaire de profiter de ce programme.
Les nouvelles règles entreront en vigueur le 9 Juillet 2012.
Pour comprendre comment les nouvelles règles vous toucheront, il est conseillé d’utiliser une calculatrice hypothécaire abordable et un calculateur d’assurance de la SCHL pour obtenir une estimation précise de votre situation.

Idriss Bouhmouch, analyste chez Ratehub.ca

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