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Acheter un rêve ou un cauchemar?

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Article par André Dumont @ La Presse


Hausse des prix, surenchères, propriétés qui trouvent preneur en 24 heures. Par les temps qui courent, les acheteurs n’ont pas la vie facile! Quand une offre d’achat est acceptée, l’inspection préachat devient primordiale.

Les acheteurs à la recherche de la propriété idéale à Montréal doivent composer avec les aléas d’un marché en ébullition. Ils sont souvent plusieurs à convoiter la même propriété.

Contrairement à ce que l’on pourrait s’imaginer, il est tout à fait possible de renégocier le prix d’achat à la suite d’une inspection préachat, même quand les vendeurs ont reçu d’autres offres. Dans certains cas, l’inspection révélera des problèmes si importants que la décision la plus sage sera de retirer ses billes.

Voici l’histoire de Marie-Ève Joly, 35 ans, qui souhaitait troquer son duplex de Notre-Dame-de-Grâce contre un triplex dans Saint-Henri. Elle posséderait ainsi un immeuble plus grand et profiterait de l’occasion pour changer de quartier. L’aventure est devenue étourdissante.

L’offre de petits multilogements dans Saint-Henri s’est avérée très faible et la demande, très forte. Lorsqu’un triplex qui correspondait à ses critères est apparu sur le marché, elle n’était pas seule.

«Il y a eu six autres offres. J’ai visité un des logements en 15 minutes. J’ai suivi les conseils de mon courtier et j’ai offert 55 000 $ de plus que le prix affiché. Mon offre a été acceptée et je n’avais pas vraiment eu le temps de peser le pour et le contre de cette décision.»

Pendant l’inspection préachat, d’autres acheteurs potentiels viennent visiter. Marie-Ève Joly est accompagnée d’un parent et d’un entrepreneur. Elle visite pour la première fois les logements aux étages.

L’inspecteur découvre que les briques et le mortier de la façade avant sont si mal en point qu’un remplacement complet serait préférable à des réparations. Le sous-sol a été excavé pour le rendre habitable, mais sous l’établi, il manque carrément une portion de fondation en sous-oeuvre.

L’entrée d’eau arrive par l’immeuble voisin. Un seul chauffe-eau dessert les trois logements. Ces derniers sont propres, mais la moquette (jusque dans les salles de bains) est rebutante. Sur le toit, l’acheteuse constate de ses propres yeux l’usure d’une membrane d’asphalte et de gravier qui a probablement le même âge qu’elle.

Pour prendre une décision éclairée, sans pression, Marie-Ève Joly a attendu son rapport d’inspection et l’a lu d’un bout à l’autre. «Quand tu as une offre acceptée sur une propriété que tu as visitée en 15 minutes, le rapport d’un inspecteur qui l’a examinée en deux ou trois heures devient indispensable», dit-elle.

«Avec toutes les réparations, ça devenait un achat à 700 000 $ (plutôt qu’à environ 550 000 $), conclut-elle. Je savais que ce ne serait pas une propriété clés en main, mais je ne voulais pas sous-estimer l’ampleur des travaux, comme je l’avais fait pour mon premier achat immobilier.»

Elle n’a finalement pas acheté le triplex.

Quatre stratégies

Après l’inspection et la réception du rapport, l’acheteur doit d’abord se demander si les nouvelles informations qu’il détient sur l’état de la propriété font en sorte d’en diminuer la valeur à ses yeux. Si l’ampleur des travaux à réaliser est plus grande qu’il ne le croyait au moment de présenter son offre d’achat, alors quatre stratégies s’offrent à lui.

Chiffrer les travaux inattendus et présenter une nouvelle offre d’achat, à un prix revu à la baisse. Le vendeur devient alors libre d’accepter l’offre d’un autre acheteur. Si la baisse de prix est raisonnable, le vendeur pourrait préférer boucler la transaction avec le premier acheteur, pour ne pas avoir à reprendre l’inspection et se retrouver à devoir renégocier avec un autre acheteur.

Accepter l’état de la propriété sans renégocier le prix, afin de ne pas courir le risque que le vendeur se tourne vers un autre acheteur.

Demander au propriétaire de faire réaliser certains travaux correctifs d’ici à ce que la transaction soit conclue devant le notaire. Mais le vendeur voudra nécessairement payer le moins cher possible, ce qui peut nuire à la qualité des travaux.

Se retirer, en communiquant au vendeur les principaux problèmes découverts en inspection. Dans bien des cas, l’acheteur estime qu’il n’a tout simplement pas le goût d’avoir à composer avec ces problèmes, même si on lui accordait une réduction de prix.

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